當(dāng)前的北京房地產(chǎn)市場，二手房的存量和交易量占據(jù)了房地產(chǎn)市場的主要份額。由于年來的新房項(xiàng)目越來越少，城區(qū)內(nèi)的新盤更是少見；而另一邊的二手房選擇相對(duì)更多，流通更廣，因此二手房就逐漸成為了當(dāng)前購房群體的主要選擇。不過，二手房交易肯定繞不過的一個(gè)問題就是稅費(fèi)，當(dāng)前北京的二手房交易究竟存在哪些稅費(fèi)？這些稅費(fèi)究竟怎么計(jì)算？

Part.1 初步了解

在詳細(xì)的介紹購房的稅費(fèi)及相關(guān)計(jì)算方法之前，先要給大家說明幾個(gè)主要的信息，以方便大家對(duì)稅費(fèi)有一個(gè)大致的概念。

對(duì)于當(dāng)前北京的二手房交易，目前可能涉及到的稅有：契稅、增值稅及附加、印花稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。其中較為常見的稅種主要有契稅、增值稅及附加、個(gè)人所得稅三種。

在我們購買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔(dān)，有些需要買家承擔(dān)、有些則是共同承擔(dān)。但在北京當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，所有的稅基本上都是由買家來承擔(dān)。這種情況看似十分不公，但換個(gè)角度思考，如果依照相關(guān)規(guī)定由賣家承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，則勢(shì)必會(huì)造成房屋價(jià)格上漲。所以羊毛出在羊身上，了解稅費(fèi)后挑選理想的房子，才是當(dāng)前購買二手房的硬道理。

第三點(diǎn)就是房屋的類型對(duì)于購房的稅費(fèi)有極大的影響，當(dāng)前常見的房屋類型有三種：普通住宅、非普通住宅、非住宅（商辦兩用、公寓等40-50年產(chǎn)權(quán)房）。由于非住宅購房相對(duì)較為特殊，這里不做討論。而區(qū)分普通住宅和非普通住宅的條件有以下三點(diǎn)：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。

②單套建筑面積在140方米（含）以下。

③單價(jià)不超過最高限價(jià)，或者是總價(jià)不超過最高限價(jià)，滿足其一。

同時(shí)滿足上述三條即為普通住房，只要有一條不滿足就為非普通住房。其中的第三條各地方行政區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)有較大差距，以當(dāng)?shù)刈〗ㄎ�和稅�?wù)部門的實(shí)地規(guī)定為準(zhǔn)。

Part.2 詳細(xì)規(guī)定

在介紹了相關(guān)的基本信息后，我們開始介紹詳細(xì)的介紹各種稅費(fèi)的計(jì)算方法。

A、首套購房：

90米(含)以下稅率1%；

90米以上，稅率1.5%

B、二套購房：稅率3%；

計(jì)算公式：

若網(wǎng)簽價(jià)＞最低過戶指導(dǎo)價(jià)：

契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅稅）×稅率；

若最低過戶指導(dǎo)價(jià)大于網(wǎng)簽價(jià)：

契稅=最低過戶指導(dǎo)價(jià)/1.05×稅率

A、產(chǎn)權(quán)滿兩年：

普通住宅房免征；

非普通住宅，按照差額征收；

增值稅及附加=（計(jì)稅價(jià)格-原購買價(jià)）/1.05×（5%+0.6%）（其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為5.5%）

B、產(chǎn)權(quán)不滿兩年：

增值稅及附加=計(jì)稅價(jià)格/1.05×（5%+0.6%）（稅率同上）

上述公式中的計(jì)稅價(jià)格規(guī)定如下：

網(wǎng)簽價(jià)＞最低過戶指導(dǎo)價(jià)時(shí)，計(jì)稅價(jià)格為網(wǎng)簽價(jià)；

最低過戶指導(dǎo)價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)時(shí)，計(jì)稅價(jià)格為最低過戶指導(dǎo)價(jià)；

A、產(chǎn)權(quán)滿五唯一：

出售房產(chǎn)的房產(chǎn)證下發(fā)滿5年或契稅票滿5年，且為業(yè)主在北京的唯一住房，免征個(gè)人稅。即“不滿5”或“不唯一”均要繳納個(gè)人所得稅；

B、差額個(gè)稅：

在可以追繳到房屋原值的房屋需繳納差額個(gè)稅，稅率為20%；

計(jì)算方法：

若網(wǎng)簽價(jià)＞最低指導(dǎo)價(jià)

個(gè)稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%）×20%

若最低指導(dǎo)價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)

個(gè)稅=（最低指導(dǎo)價(jià)/1.05-原值-原契稅-附加0.6%-最低指導(dǎo)價(jià)×10%）×20%

C、全額個(gè)稅：

不能追溯到購房原值且不能提供原始契稅票或契稅減免通知單組繳納全額個(gè)稅（通常為公房或老房），稅率為1%；

若網(wǎng)簽價(jià)＞最低指導(dǎo)價(jià)

個(gè)稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×1%

若最低指導(dǎo)價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)

個(gè)稅=最低指導(dǎo)價(jià)/1.05×1%