01\購(gòu)買一手房住房

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，契稅稅率為3%-5%。年來(lái)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后數(shù)次下文出臺(tái)了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅等優(yōu)惠政策。目前執(zhí)行的有關(guān)政策如下：

個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積在90米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅(按照成交價(jià)或存量房交易計(jì)稅價(jià)格乘以適用稅率，下同)。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。對(duì)個(gè)人購(gòu)買上述規(guī)定的家庭唯一住房和第二套改善性住房以外的住房，按3%的稅率征收契稅。

我們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買一手房需要注意兩個(gè)要點(diǎn)：一是須是家庭唯一住房，為此如果想買房，可以先把其他房子賣掉，使自己成為無(wú)房戶（房管登記中心有記載），就可以享受唯一住房的待遇，契稅稅率最高為1.5%；二是第二套改善性住房需注意面積的兩個(gè)檔次，90米及以下，90米以上。即第二套改善性住房面積沒有限制。兩檔面積稅率相差1個(gè)百分點(diǎn)。

需提供的資料：購(gòu)房人身份證原件、購(gòu)房合同正本、竣工決算書、購(gòu)房發(fā)票、補(bǔ)充協(xié)議（購(gòu)房合同與竣工決算書面積有差異的需提供）。如符合上面的契稅優(yōu)惠政策，需到不動(dòng)產(chǎn)登記大廳開具家庭住房情況登記證明。

02\二手房買賣交易

（辦證兩年或五年是關(guān)鍵）

出售住房，買賣雙方均需繳稅，但時(shí)間不同，繳稅不同。這里主要有一個(gè)兩年或五年的時(shí)間界限，關(guān)乎到交不交稅，十分關(guān)鍵。

（一） 契稅完稅證或房產(chǎn)證填發(fā)日期滿兩年：

賣方免征增值稅；屬于家庭唯一住房，且房產(chǎn)證填發(fā)日期滿5年暫免征收個(gè)人所得稅。

所以，房子繳納了契稅或者辦了房產(chǎn)證滿五年后再賣的，就可以免增值稅和個(gè)人所得稅。也就說(shuō)滿五年且是家庭唯一住房的就不用交什么稅了。

免征增值稅的政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定：“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。”

買方：1.屬于家庭唯一住房，面積在90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按1.5%繳納契稅。

2. 屬于家庭第二套改善性住房，面積為90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按2%繳納契稅。

（二） 契稅完稅證或房產(chǎn)證填發(fā)日期不滿兩年：

賣方（需繳納增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅）：按房產(chǎn)交易系統(tǒng)評(píng)估價(jià)（購(gòu)房合同價(jià)格高則依合同價(jià)），全額繳納5.67%增值稅及其附加。

個(gè)人所得稅 按差額20%或全額1%繳納。（差額=轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-已繳稅金-合理費(fèi)用）

說(shuō)明：賣方能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；賣方無(wú)法提供完整準(zhǔn)確的房屋原值憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅以本次交易價(jià)格或存量房交易計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率1%計(jì)算繳納。

實(shí)際操作中，個(gè)人所得稅的征稅原則按差額20%或者全額1%孰低的原則征收。

可見，不滿兩年上市買賣的要比滿五年且是家庭唯一住房的，多繳納房?jī)r(jià)全額6.67% 的稅金，實(shí)在是差距懸殊啊。是兩年內(nèi)必須賣，還是2?5年期間賣，還是堅(jiān)持到5年后再賣，要好好規(guī)劃，就可以節(jié)省一筆不小的稅費(fèi)。

買方（只繳納契稅）：1.屬于家庭唯一住房，面積在90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按1.5%繳納契稅。

2. 屬于家庭第二套改善性住房，面積為90米及以下，減按1%繳納契稅；面積在90米以上的，減按2%繳納契稅。

需提供的資料：（1）房主與購(gòu)房人身份證原件；（2）房產(chǎn)證原件；（3）存量房買賣合同（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房需提供原房主夫妻雙方的身份證）；（4）房管部門原房產(chǎn)檔案；（5）購(gòu)房發(fā)票和契稅完稅證明；（6）如符合上面的契稅優(yōu)惠政策，需到不動(dòng)產(chǎn)登記大廳開具家庭住房情況登記證明。

03\營(yíng)業(yè)房買賣交易

購(gòu)買一手房營(yíng)業(yè)房：

1.契稅：按購(gòu)房總價(jià)款乘以3%的稅率全額繳納。

2.印花稅：按購(gòu)房總價(jià)款乘以萬(wàn)分之五的稅率全額繳納。

需提供的資料：購(gòu)房人身份證原件、購(gòu)房合同正本、竣工決算書、購(gòu)房發(fā)票、補(bǔ)充協(xié)議（購(gòu)房合同與竣工決算書對(duì)房屋面積有差異的需要）。

購(gòu)買二手房營(yíng)業(yè)房：

買方：

契稅：按3%全額繳納：評(píng)估價(jià)全額×3%。

印花稅：按評(píng)估價(jià)乘以萬(wàn)分之五繳納。

賣方：

增值稅及附加：按差額（評(píng)估價(jià)-原值）的5.6%繳納增值稅及其附加，按差額的0.07%繳納水利基金。

土地增值稅：執(zhí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按照收入減除相應(yīng)扣除費(fèi)用后的增值額的一定比例，適用30%-60%的土地增值稅稅率，計(jì)算繳納。

個(gè)人所得稅：按差額的20%繳納（差額=評(píng)估價(jià)-原值-印花稅- 土地增值稅-上次契稅）。

無(wú)發(fā)票又無(wú)契稅完稅證明的按全額1.5%繳納個(gè)人所得稅。

印花稅：按評(píng)估價(jià)乘以萬(wàn)分之五全額繳納。

需提供的資料：房主與購(gòu)房人身份證原件、房產(chǎn)證原件、原始購(gòu)房發(fā)票、原契稅完稅證明、存量房買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)檔資料（查清房屋是否有共有人、是否有他項(xiàng)權(quán)利登記等）。

可見，賣房子的要比買房子的繳納的稅款更多。

按照有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人在辦理房產(chǎn)證之前，必須先到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，然后持完稅證明到房管部門申請(qǐng)辦房產(chǎn)證，即“先稅后證”。即買賣房屋需繳納應(yīng)納稅款是辦理房產(chǎn)證的前置條件。

現(xiàn)實(shí)中還經(jīng)常碰到繼承房屋和贈(zèng)與房屋如何繳稅的問題。這個(gè)問題稅法的規(guī)定比較復(fù)雜，應(yīng)結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法總則》、《繼承法》等法律法規(guī)進(jìn)行理解。限于本文篇幅，將另文專題介紹。這里簡(jiǎn)要說(shuō)一下。

對(duì)于法定繼承人（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋遺產(chǎn)的，不征收契稅和個(gè)人所得稅。

對(duì)于無(wú)償贈(zèng)與配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；或房產(chǎn)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，贈(zèng)與方免繳增值稅。除上述規(guī)定的免稅情形外，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)稅款。

04\運(yùn)用房產(chǎn)和土地涉稅綜合管理系統(tǒng)評(píng)估

房屋買賣雙方在交易時(shí)要簽一個(gè)買賣合同或協(xié)議，上面要寫明房屋的交易價(jià)格。有的人為了少交稅就協(xié)商把價(jià)格標(biāo)低。但到房管局辦過戶時(shí)，必須先繳清稅款遞交完稅證，才能給辦理房產(chǎn)證（即先稅后證）。為了取得一個(gè)客觀公允的房地產(chǎn)價(jià)格，稅務(wù)部門開發(fā)了房產(chǎn)和土地涉稅綜合管理系統(tǒng)，進(jìn)入其中的存量房交易管理模塊，進(jìn)行評(píng)稅。如果評(píng)估系統(tǒng)評(píng)出的價(jià)格高于合同價(jià)，就以稅務(wù)評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)；如果合同價(jià)高于評(píng)估系統(tǒng)評(píng)出的價(jià)格，就以合同價(jià)為準(zhǔn)；即孰高原則。

具體錄入信息：輸入買賣雙方的基本信息，其他處房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)、購(gòu)買方套次、賣方套次、原取得方式、房屋地址、面積、市場(chǎng)價(jià)格等項(xiàng)，均需根據(jù)合同、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明及提供的其他資料準(zhǔn)確填寫，評(píng)估生成房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格。

05\錄入金稅三期系統(tǒng)征收稅款和信息共享

在確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格后，就要進(jìn)入金三系統(tǒng)存量房銷售信息采集模塊錄入信息、繳納稅款了。信息是根據(jù)房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明上提供的信息進(jìn)行填寫的。程序是→錄入賣方信息（房產(chǎn)證有共有人，身份證信息都要錄入，所占份額和交易份額根據(jù)共有人數(shù)劃分比例）→錄入購(gòu)買方信息（二手房買賣合同備案幾個(gè)人，身份證信息都要錄入，所占份額和交易份額根據(jù)備案人數(shù)劃分比例）保存→是否進(jìn)行存量房交易申報(bào)→是，然后錄入評(píng)估價(jià)格，根據(jù)涉及到的稅種，再錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算扣繳稅款。

在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)支撐下，多部門共治共管共享相關(guān)信息。借助政府大數(shù)據(jù)云，公安、人民銀行、金融監(jiān)督管理等相關(guān)部門須協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)納稅人的身份、金融賬戶信息等。政府多個(gè)部門實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易信息的全國(guó)互聯(lián)互通。個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)信息核驗(yàn)應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)與該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的個(gè)人所得稅的完稅憑證。從而在稅務(wù)、房管、銀行等多部門建立了完備的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，個(gè)人在全國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)交易、登記、納稅等情況盡在掌握，稅務(wù)部門能從網(wǎng)上查詢到的納稅人房產(chǎn)信息，就無(wú)需納稅人再給稅務(wù)部門提供了，讓納稅人跑一次或不用跑。這也為房地產(chǎn)稅的開征創(chuàng)造了條件。納稅人要用好用足稅收優(yōu)惠政策，做好經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，科學(xué)管理，降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，依法納稅，實(shí)現(xiàn)效益最大化。